Stary Ratusz w Olsztynie jest kompleksem trzech trójkondygnacyjnych  budynków, murowanych z cegły, zespolonych ze sobą w kształcie podkowy zamkniętej arkadowym łącznikiem. Każdy z tych budynków powstał w innym czasie: skrzydło północne w 1928 r. (wraz ze wspomnianym łącznikiem), skrzydło zachodnie w 1859 r., natomiast data budowy najstarszego skrzydła południowego nie znajduje jednoznacznego oparcia w źródłach archiwalnych. W tym względzie zaważył autorytet dr. Carla Wünscha, przedwojennego konserwatora zabytków z siedzibą w Królewcu. W swej analitycznej rozprawie poświęconej najstarszym budowlom Olsztyna (1933) stwierdził on arbitralnie, bez żadnych badań konserwatorskich obiektu: „średniowieczny ratusz olsztyński spłonął w 1620 r. W jego miejsce zbudowano w latach 1623–1624 nowy, z którego do dziś pozostały mury obwodowe”. W ślad za tym, niemiecki monografista miasta Olsztyna A. Funk, skonkludował (1979): „O ratuszu w czasach najdawniejszych brak wiadomości. Podobno pierwotny ratusz paść miał ofiarą pożaru 25 lutego 1620 r.” Ta opinia znalazła swe odzwierciedlenie w znanym opracowaniu słownikowym G. Dehio (1952).
Na tej podstawie, decyzją z 16 września 1957 r., ówczesny wojewódzki konserwator zabytków (WKZ) wpisał Stary Ratusz do rejestru zabytków architektury, traktując go jednak jako obiekt trzeciorzędny (III grupa zabytków). Tę samą kwalifikację utrzymał w mocy jego następca, w publikacji z 1973 r. (Zabytki architektury i budownictwa w Polsce, zeszyt 10, wyd. PWN). Bez jakichkolwiek badań architektonicznych, w piśmie skierowanym do Ministerstwa Kultury i Sztuki, tenże WKZ gotów był zrezygnować ze specjalnej dotacji na remont tego obiektu, ponieważ „ratusz miejski, po licznych przebudowach, nie przedstawia większej wartości zabytkowej”.
Wszelako w 1995 r., gdy cały zespół ratuszowy, będący w posiadaniu Wojewódzkiej Biblioteki Publicznej, miał być poddany kapitalnemu remontowi (ze środków finansowych Urzędu Marszałkowskiego), WKZ rutynowo nakazał inwestorowi wykonanie zarówno badań historycznych, jak i badań sondażowych bezpośrednio na obiekcie. Te pierwsze, oparte na materiale archiwalnym, niezbicie dowiodły, że wbrew twierdzeniu C. Wünscha, inwestycja z lat 1623–1624 „była w rzeczywistości rozbudową zniszczonego przez pożar ratusza gotyckiego”, że to najstarsze skrzydło „bez wątpienia kryje w sobie relikty ratusza pierwotnego” (Jerzy Sikorski, 1995). Argumentem byłby również fakt, że grubość ścian magistralnych  budowli wynosi średnio 140 cm i znajduje analogię w innych, dobrze zachowanych gotyckich obiektach tego typu w Prusach. Grubość  ścian ratuszowych odwołuje się do rozumu budowniczych, którzy chcieli mieć ratusz raz na zawsze, odporny na możliwe do przewidzenia pożary, które mogły co najwyżej zniszczyć łatwą do odbudowy więźbę dachową. A skoro tak, to analogicznie do innych budowli ratuszowych, ratusz olsztyński należy datować w bliskości lokacji miasta, czyli niedługo po roku 1353 (np. w Ornecie – dowodnie w 1376 r., w Morągu – najpóźniej w 1380 r., w Lidzbarku Warmińskim ratusz zbudowano zaraz po lokacji miasta w 1338 r.). To wysokie prawdopodobieństwo, iż mamy w Olsztynie do czynienia z budowlą średniowieczną, zostało również potwierdzone na drodze sondażowych badań konserwatorskich, dokonanych bezpośrednio na elewacjach (Katarzyna Soczewica, Barbara Zalewska, 1995). Badania te ujawniły na elewacji południowej najstarszego skrzydła obecność reliktów gotyckiej artykulacji, m.in. w postaci oślego łuku w nadprożu okna, gotyckiego układu cegły oraz gotyckiego sposobu jej spoinowania.
W tym stanie rzeczy WKZ winien był nakazać usunięcie tynków, by mieć obraz całości. Ale siłą opisanej tradycji z czasów niemieckich, rzecz zupełnie zbagatelizowano. W 1996 r. WKZ uzgodnił projekt techniczny, traktujący równorzędnie cały kompleks budynków ratuszowych. Oznaczało to również akceptację programu użytkowego, który przewidywał adaptację najstarszego skrzydła na magazyny biblioteczne – zamiast udostępnić je publiczności przez urządzenie czytelni, która już istniała tam po odbudowie ratusza ze zniszczeń wojennych. Uznano, iż potężne mury nadają się do tego, aby obciążyć je żelbetowymi belkami stropowymi. Ich końce, wystające poza lico elewacji (w istocie gotyckiej), miały być ukryte pod grubą warstwą nowych tynków...
W październiku 1996 r. inwestor otrzymał pozwolenie na remont – co prawda z rutynowym zastrzeżeniem: „zezwolenie może być cofnięte lub zmienione w razie ujawnienia okoliczności, które mogą mieć wpływ na zakres prowadzonych prac...” Wtedy jednak nikt nie przewidywał, że „okoliczności” w istocie zaistnieją.
Gdy po kilku latach uporano się ze skrzydłami zachodnim i północnym, z punktu widzenia programu użytkowego najbardziej istotnymi, kiedy zbudowano już więźbę dachową na skrzydle najstarszym oraz zbudowano tam nowe stropy, latem 2002 r. przyszedł w końcu czas, aby zrzucić stare tynki. Lecz dopiero wtedy właśnie oczom zdumionych olsztynian ukazał się ratusz, jakiego nie znali. Równie zdumieni konserwatorzy i historycy sztuki konstatują: stare skrzydło ratuszowe „jest obiektem średniowiecznym, częściowo przemurowanym na skutek kolejnych przebudów i adaptacji”..
Miejska Konserwator Zabytków (MKZ) Barbara Zalewska, współautorka wcześniejszych sondaży, w postanowieniu z 13 sierpnia 2002 r. stwierdzała: „ujawniono znaczne partie średniowiecznej artykulacji elewacji południowej i wschodniej (fragmenty otworów okiennych, blendy i fragmenty portali o profilowanych i fazowanych opracowaniach)... Zachowały się mury wiązane w wątek gotycki, z opracowaną spoiną, tynki blend oraz fragmenty oryginalnych wymalowań elewacji... Ujawniony stan rzeczy wymaga zmiany i przewartościowania dotychczasowych założeń projektowych”. Bo właśnie miejska konserwator zabytków otrzymała od WKZ kompetencje, aby rzecz prowadziła dalej i naprawiała nie swoje błędy. Więc wydaje decyzję o wstrzymaniu robót oraz postanowienie zobowiązujące inwestora do opracowania projektu zamiennego, uwzględniającego wyniki badań architektonicznych odsłoniętych elewacji średniowiecznych, co spotyka się z odwołaniem inwestora. W związku z tym notatka MKZ dla Marszałka Województwa: „Odwołanie inwestora powoduje wydłużenie procedur administracyjnych... Takie postępowanie będzie skutkowało pozostawieniem średniowiecznej elewacji bez właściwego zabezpieczenia na okres zimowy...” Na zlecenie MKZ (za pieniądze gminy miejskiej) badania odsłoniętych elewacji prowadzi Wiesława Chodkowska (pracownica WKZ, a zarazem rzeczoznawca Ministerstwa Kultury). Ostatecznie rezultaty tych badań, skonsultowane z dr E. Pilecką i Katarzyną Polak w  Poznaniu, 11 września 2002 r. trafiają na biurko MKZ, która tegoż dnia formułuje pod adresem inwestora nowe wytyczne konserwatorskie. 20 września MKZ zwraca się do WKZ z prośbą o „wydanie nakazu konserwacji średniowiecznych elewacji w trybie art. 30 ustawy o ochronie dóbr  kultury”. 4 października miejscowa prasa ujawnia spór między inwestorem a MKZ. Dyrektor Biblioteki odwołuje się do Ministerstwa, aby poprzez delegowanych specjalistów zweryfikowało postanowienia miejscowych władz konserwatorskich:  „Spodziewam się również jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy przywracać Staremu Ratuszowi gotycki charakter, czy tylko wyeksponować pewną część?” Tymczasem jednak gotyckie elewacje decyzją MKZ są zabezpieczane na zimę według programu przedłożonego 13 września przez Katarzynę Polak z Poznania.
W styczniu 2003 r., arch. Urszula Kulecka-Madeja, autorka pierwotnego projektu technicznego z 1996 r. przedstawia nowy projekt elewacji skrzydła gotyckiego, z uwzględnieniem rezultatów badawczych Wiesławy Chodkowskiej. Reaguje Ministerstwo – na mocy jego decyzji z 3 stycznia 2003 r., WKZ wstrzymuje roboty, polecając kontynuowanie badań specjalistycznych. Decyzja Ministerstwa poniewczasie! 24 stycznia zakaz zostaje cofnięty. 26 marca Ministerstwo zdejmuje z barków Marszałka Województwa kłopot finansowy (niełatwy do udźwignięcia), zapowiadając przekazanie inwestorowi dotacji w wysokości nie przekraczającej 400 tys. zł. Wszelako inwestor jest bardziej zainteresowany przyspieszeniem zakończenia remontu niż czymkolwiek innym. Ma przejść na emeryturę i chciałby dzieło doprowadzić  do końca. Więc 3 kwietnia postuluje zachowanie jednolitej kolorystyki wszystkich trzech skrzydeł, aby dzięki temu „przyspieszyć oddanie do użytku magazynu [czytaj: skrzydła gotyckiego] i wypożyczalni, nieczynnych od półtora roku”. Ponieważ w świetle tego postulatu skrzydło gotyckie miałoby zostać obrzucone tynkiem, 22 kwietnia WKZ oddala wniosek jako „nie do przyjęcia z konserwatorskiego punktu widzenia”. Uważa, że  pochodzące z różnych czasów człony Starego Ratusza powinny być pod względem kolorystycznym potraktowane odrębnie. W czerwcu, w wyniku przetargu na rewaloryzację konserwatorską elewacji gotyckich Ratusza, zostaje  wyłoniona firma Piotr Białko Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie. 1 lipca firma postuluje przywrócenie charakteru gotyckiego całemu skrzydłu, a nie tylko fragmentom (jak w  projekcie zamiennym): „W roku 650-lecia miasta byłoby tym ważniejsze pokazanie pierwszej siedziby władz miasta, w kształcie zbliżonym do czasów średniowiecza. Niezwykle cenna architektura, z zachowanymi oryginalnymi fragmentami wspaniałego, trójkątnie podciętego spoinowania oraz z dekoracją okien z oślimi grzbietami i blendami, będzie po przeprowadzonych rzetelnie zabiegach konserwatorskich dowodem dojrzałego myślenia współczesnych”. Zwołana w związku z tym komisja ekspertów przyjmuje wniosek. 16 lipca Ministerstwo udziela inwestorowi dotacji w wysokości 379 775 zł, zgodnie z wyceną robót przedstawioną przez firmę Piotr Białko. 22 lipca posiedzenie komisji konserwatorskiej w składzie: prof. Ireneusz Płuska (ekspert z ASP z Krakowa), prof. Andrzej Koss (ekspert z ASP w Warszawie). Barbara Zalewska (MKZ), Wiesława Chodkowska (przedstawicielka WKZ, autorka badań architektonicznych), Urszula Kulecka-Madeja (projektantka w zakresie architektury), Andrzej Makowski (projektant w zakresie konstrukcji – stropy), Piotr Białko (wykonawca), Teresa Molik (przedstawicielka inwestora), Roman Ławrynowicz (dyrektor Biblioteki). Komisja przyjmuje wnioski firmy wykonawczej oraz wyniki badań uzupełniających Wiesławy Chodkowskiej. 18 sierpnia protokolarny odbiór części elewacyjnych przy udziale Barbary Rams (inspektor z ramienia WKZ), Janusza Kędzi (inspektor nadzoru), Anny Chrost-Szczerbak (kierownictwo budowy), Justyny Dzieciątkowskiej (kierownictwo prac konserwatorskich). 29 sierpnia inwestor zwraca się z wnioskiem do Ministerstwa o uzupełnienie dotacji o kwotę 49.134.69 zł. –„Pomoc Ministerstwa będzie niepodzielną zasługą w zachowaniu gotyckich walorów budowli...” Lecz Ministerstwo odrzuca wniosek – nie ma pieniędzy. 8 października WKZ wspiera inwestora w jego staraniach. 21 listopada protokół komisyjnego odbioru elewacji: „Roboty wykonano zgodnie z wnioskami i wytycznymi konserwatorskimi oraz wnioskami komisji konserwatorskiej z udziałem rzeczoznawców Ministra Kultury. Inwestor i służby konserwatorskie wyrażają uznanie firmie wykonawczej za wzorową i profesjonalną realizację zadania”. Podpisani: prof. Andrzej Koss, Andrzej  Marcinkiewicz, Wiesława Chodkowska, Anna Juszczyszyn (w zastępstwie Barbary Zalewskiej MKZ) Elżbieta Witkiewicz, w obecności przedstawiciela fiormy wykonawczej. Styczeń 2004. Dokumentacja powykonawcza, oprac. Justyna Dzieciątkowska, Wiesława Chodkowska: „Nowe odkrycia dały nam możność pokazania wyglądu gotyckiego Ratusza, jak najbardziej zbliżonego do czasów późnego średniowiecza... Pojawiły się informacje wzbogacające aranżację elewacji, np. stopnie schodków, próg gotyckiego wejścia na ścianie wschodniej... Zachowane ślady szarości błękitnej na tynkach w blendach, przekazały nam informację o historycznej dekoracji barwnej Ratusza (szarość błękitna była historycznie związana z fazą średniowieczną)”.
Barbara Zalewska (WKZ, „Spotkania z Zabytkami”, 11 listopada 2006): „W ten sposób jeden z najważniejszych obiektów w mieście został przywrócony jego mieszkańcom w formie, jakiej nikt się nie spodziewał, odbieranej jako dokument polskości średniowiecznej Warmii”. W rzeczywistości bowiem olsztyński Stary Ratusz pamięta czasy Jana z Łajs, któremu kapituła warmińska powierzyła lokację miasta, ale cały ów wystrój, z oślimi grzbietami, ujawniony wskutek opisanych zabiegów konserwatorskich, jest w istocie nieco późniejszy. Pamięta czasy Mikołaja Kopernika!
 
(Na podstawie materiałów archiwalnych
Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków
w Olsztynie, 2013)